Наши услуги
FAQ
Блог
Наши партнеры
Контакты
О нас
МЕНЮ
Сделка купли-продажи недвижимости в Сербии от А до Я
Наконец-то вы нашли ту самую заветную квартиру/ дом, отсмотрев и отсеяв кучу других вариантов. И вот вы готовы выйти на долгожданную сделку.
Как выглядит весь процесс от А до Я? Даём подробный алгоритм по шагам.
ШАГ 1. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ
Объект недвижимости подобран, правоустанавливающие документы проверены юристом, шаблон договора купли-продажи (ДКП) подготовлен им же — пришло время назначить день сделки у нотариуса.
Документы, которые понадобятся покупателю на сделке:
ШАГ 2. СДЕЛКА У НОТАРИУСА
В обозначенное время к нотариусу («Javni beležnik» по-сербски) приходят все участники сделки: Продавец(-ы), Покупатель(-и), судебный переводчик и два свидетеля (если недвижимость приобретается иностранцем, не говорящим по-сербски), агент продавца и агент покупателя (в случае приобретения недвижимости через агентство).
Договор купли-продажи обязательно заключается в письменной форме. Нотариус договор не составляет, а только проверяет и заверяет. Обычно в сербской нотариальной конторе заранее заготовленный юристом текст договора либо выводится на демонстрационный монитор, либо раздается всем участникам сделки в распечатанном виде. Далее нотариус или его помощник зачитывает договор вслух, а переводчик делает последовательный перевод для покупателя, не владеющего сербским языком. При необходимости по ходу текста вносятся коррективы, изменения, дополнения.
После согласования всех моментов все участники сделки ставят подписи на нескольких экземплярах договора. Объём основного договора обычно составляет 3-4 страницы. Также к договору подшивается нотариальная запись (clausula) на 6-7 листов с объяснениями того что приобретается (продается), с предупреждениями о юридических последствиях для обеих сторон, и с данными присутствующих на сделке и т.д. Сделка у нотариуса длится в среднем 1-1.5 часа.
Во время сделки Покупатель также подписывает заявление о том, что он является/не является политиком или государственным деятелем (с данным документом на русском и сербском языках можно ознакомиться здесь) и налоговую декларацию, которую нотариус отправляет в соответствующие органы.
Услуги нотариуса оплачиваются на месте согласно нотариальному тарифу. Оплата возможна как наличными, так и картой через терминал оплаты. Услуги переводчика оплачиваются наличными. О приблизительных расходах на сделку можно почитать тут.
После заверения договора Покупатель и Продавец отправляются в банк для перевода денег со счета на счет.
ШАГ 3. ОПЛАТА ПРОДАВЦУ
Счета в банке открываются обеими сторонами заранее, ибо этот процесс не такой быстрый, тем более, для граждан РФ в нынешних условиях.
Все финансовые операции обязаны проводиться в динарах, но недвижимость в Сербии – исключение, ее разрешено оплачивать в евро («Закон о девизном пословању», статья 34, абзац 2, п. 5).
После того, как пройдет оплата (иногда приходится просидеть не один час в очереди), сотрудник банка выдает официальное подтверждение. Этот документ потребуется для кадастра, а также будет обозначать, что сделка завершена, и все права на объект перешли к Покупателю.
Некоторые «доброжелательные» сербы могут склонять вас к проведению сделки наличными, через «менячницу», и, не дай бог, в обход нотариуса. Не поддавайтесь на их уговоры!
Нотариус — финальная ступень трехступенчатого контроля после проверки со стороны агента и юриста, гарант безопасности сделки для покупателя. Перед заверением договора «javni beležnik» в обязательном порядке:
1) проверяет все данные по объекту недвижимости в кадастре (у нотариусов есть расширенный доступ к данным РГЗ);
2) проводит проверку по внутренней системе нотариата на предмет проведения каких-то действий по данному объекту в тот же самый момент у других нотариусов с целью предотвратить «двойную» продажу объекта.
Что касается уверений заинтересованных лиц в надежности взаиморасчетов кэшем, то даже если вы все-таки дошли до нотариальной конторы и какой-то нотариус согласился на проведение сделки за наличный расчет (в Белграде это маловероятно), то обо всех транзакциях свыше 15.000 евро нотариус/юрист/адвокат/сотрудник банка в любом случае обязан сообщить в Управление по борьбе с отмыванием денег и противодействию терроризма (пункт 47 закона) который возьмёт сделку под особый контроль. Тогда вам придется доказывать источник происхождения средств. Нужны ли вам эти риски?
ШАГ 4. И СНОВА НОТАРИУС
Итак, оплата в банке прошла успешно. Покупатель и Продавец возвращаются к нотариусу для подписания документа под названием Clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца. Размер документа – 1-2 страницы.
После выдачи данного документа нотариус электронным путем отправляет договор и пакет сопутствующей документации в кадастр для перехода права собственности к новому владельцу.
ШАГ 5. ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЮ
Последний и самый приятный этап — передача ключей и объекта недвижимости. Если сделка не альтернативная и нет каких-то временных обременений или предварительных особых условий, то передача осуществляется сразу после поступления денег на счет продавца. На практике такое бывает не часто: как правило, продавцу дается от двух недель до нескольких месяцев на освобождение объекта — сроки четко указываются в ДКП.
Очень рекомендуется заранее составить так называемый акт приема-передачи («Zapisnik» по-сербски), где будет перечислено всё, что по взаимной договоренности остается в квартире: бытовая техника, мебель, сантехника, осветительные приборы и т.д.
Часто на практике бывает так, что сделка разбивается на несколько этапов. До подписания основного договора у нотариуса заключается предварительный договор («Predugovor» по-сербски) с целью забронировать недвижимость на время, пока собираются необходимые документы или денежные средства. Предварительный договор имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа «капары» (обычно 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключен основной договор. Кроме того, в него включается условие о том, что продавец имеет право не возвращать авансовый платеж, если покупатель по неуважительным причинам откажется от завершения сделки или нарушит сроки заключения основного договора и оплаты. Если же основная сделка не состоится по вине продавца, то он обязан вернуть авансовый платеж в двойном размере.
Как выглядит весь процесс от А до Я? Даём подробный алгоритм по шагам.
ШАГ 1. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ
Объект недвижимости подобран, правоустанавливающие документы проверены юристом, шаблон договора купли-продажи (ДКП) подготовлен им же — пришло время назначить день сделки у нотариуса.
Документы, которые понадобятся покупателю на сделке:
- заграничный паспорт (для граждан РФ);
- регистрация по месту пребывания («beli karton» по-сербски);
- номер счета в сербском банке, с которого будет производиться оплата;
- дополнительные документы, которые могут потребоваться (свидетельство о браке, например). Каждая сделка индивидуальна, поэтому юрист/ агент заранее сообщит вам, что может понадобиться в каждом конкретном случае.
ШАГ 2. СДЕЛКА У НОТАРИУСА
В обозначенное время к нотариусу («Javni beležnik» по-сербски) приходят все участники сделки: Продавец(-ы), Покупатель(-и), судебный переводчик и два свидетеля (если недвижимость приобретается иностранцем, не говорящим по-сербски), агент продавца и агент покупателя (в случае приобретения недвижимости через агентство).
Договор купли-продажи обязательно заключается в письменной форме. Нотариус договор не составляет, а только проверяет и заверяет. Обычно в сербской нотариальной конторе заранее заготовленный юристом текст договора либо выводится на демонстрационный монитор, либо раздается всем участникам сделки в распечатанном виде. Далее нотариус или его помощник зачитывает договор вслух, а переводчик делает последовательный перевод для покупателя, не владеющего сербским языком. При необходимости по ходу текста вносятся коррективы, изменения, дополнения.
После согласования всех моментов все участники сделки ставят подписи на нескольких экземплярах договора. Объём основного договора обычно составляет 3-4 страницы. Также к договору подшивается нотариальная запись (clausula) на 6-7 листов с объяснениями того что приобретается (продается), с предупреждениями о юридических последствиях для обеих сторон, и с данными присутствующих на сделке и т.д. Сделка у нотариуса длится в среднем 1-1.5 часа.
Во время сделки Покупатель также подписывает заявление о том, что он является/не является политиком или государственным деятелем (с данным документом на русском и сербском языках можно ознакомиться здесь) и налоговую декларацию, которую нотариус отправляет в соответствующие органы.
Услуги нотариуса оплачиваются на месте согласно нотариальному тарифу. Оплата возможна как наличными, так и картой через терминал оплаты. Услуги переводчика оплачиваются наличными. О приблизительных расходах на сделку можно почитать тут.
После заверения договора Покупатель и Продавец отправляются в банк для перевода денег со счета на счет.
ШАГ 3. ОПЛАТА ПРОДАВЦУ
Счета в банке открываются обеими сторонами заранее, ибо этот процесс не такой быстрый, тем более, для граждан РФ в нынешних условиях.
Все финансовые операции обязаны проводиться в динарах, но недвижимость в Сербии – исключение, ее разрешено оплачивать в евро («Закон о девизном пословању», статья 34, абзац 2, п. 5).
После того, как пройдет оплата (иногда приходится просидеть не один час в очереди), сотрудник банка выдает официальное подтверждение. Этот документ потребуется для кадастра, а также будет обозначать, что сделка завершена, и все права на объект перешли к Покупателю.
Некоторые «доброжелательные» сербы могут склонять вас к проведению сделки наличными, через «менячницу», и, не дай бог, в обход нотариуса. Не поддавайтесь на их уговоры!
Нотариус — финальная ступень трехступенчатого контроля после проверки со стороны агента и юриста, гарант безопасности сделки для покупателя. Перед заверением договора «javni beležnik» в обязательном порядке:
1) проверяет все данные по объекту недвижимости в кадастре (у нотариусов есть расширенный доступ к данным РГЗ);
2) проводит проверку по внутренней системе нотариата на предмет проведения каких-то действий по данному объекту в тот же самый момент у других нотариусов с целью предотвратить «двойную» продажу объекта.
Что касается уверений заинтересованных лиц в надежности взаиморасчетов кэшем, то даже если вы все-таки дошли до нотариальной конторы и какой-то нотариус согласился на проведение сделки за наличный расчет (в Белграде это маловероятно), то обо всех транзакциях свыше 15.000 евро нотариус/юрист/адвокат/сотрудник банка в любом случае обязан сообщить в Управление по борьбе с отмыванием денег и противодействию терроризма (пункт 47 закона) который возьмёт сделку под особый контроль. Тогда вам придется доказывать источник происхождения средств. Нужны ли вам эти риски?
ШАГ 4. И СНОВА НОТАРИУС
Итак, оплата в банке прошла успешно. Покупатель и Продавец возвращаются к нотариусу для подписания документа под названием Clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца. Размер документа – 1-2 страницы.
После выдачи данного документа нотариус электронным путем отправляет договор и пакет сопутствующей документации в кадастр для перехода права собственности к новому владельцу.
ШАГ 5. ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЮ
Последний и самый приятный этап — передача ключей и объекта недвижимости. Если сделка не альтернативная и нет каких-то временных обременений или предварительных особых условий, то передача осуществляется сразу после поступления денег на счет продавца. На практике такое бывает не часто: как правило, продавцу дается от двух недель до нескольких месяцев на освобождение объекта — сроки четко указываются в ДКП.
Очень рекомендуется заранее составить так называемый акт приема-передачи («Zapisnik» по-сербски), где будет перечислено всё, что по взаимной договоренности остается в квартире: бытовая техника, мебель, сантехника, осветительные приборы и т.д.
Часто на практике бывает так, что сделка разбивается на несколько этапов. До подписания основного договора у нотариуса заключается предварительный договор («Predugovor» по-сербски) с целью забронировать недвижимость на время, пока собираются необходимые документы или денежные средства. Предварительный договор имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа «капары» (обычно 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключен основной договор. Кроме того, в него включается условие о том, что продавец имеет право не возвращать авансовый платеж, если покупатель по неуважительным причинам откажется от завершения сделки или нарушит сроки заключения основного договора и оплаты. Если же основная сделка не состоится по вине продавца, то он обязан вернуть авансовый платеж в двойном размере.
01.09.2024
Услуги
Об Агентстве
Контакты
11118 Beograd (Vračar),
ul. Vidovdanska 3, lokal br. 2
ul. Vidovdanska 3, lokal br. 2
Все права защищены 2024
С